上海市商业经济学会城市商业更新改造专业委员会主任张思柱认为，健康、绿色、智慧的技术与资本结合，建筑更新的效果会更加显著。“这样的城市更新才是我们新的使命和方向。”
绿色科技赋能城市更新
国家统计局发布的2020年国民经济和社会发展统计公报显示，至2020年末，我国常住人口城镇化率超过60%。事实上，在东部经济发达地区，这一数据更高。同时，第三产业增加值逐年提升，人口流入趋势明显，土地资源日益稀缺，城市发展从“扩大增量”转为“优化存量”。
目前上海竣工楼龄超过10年的商办物业面积超3000万平方米，很多商办物业的设计已经不能满足绿色建筑的要求，不能满足人们对于室内健康舒适环境的需求。此外，建筑在使用阶段无论是碳排放量和耗电量均给生态环境带来很大压力。据统计，我国以大型商场为代表的公共建筑高能耗问题日益突出，每平方米耗电量是日本等发达国家同类建筑的1.5-2倍，约是我国普通居民住宅的10-20倍。
张思柱表示，人们想到的城市更新首先是外观和结构，其次可能是未来物业内容的改变。绿色健康、智能化、数字化的改造才是城市更新的全新方向。
上海K11购物中心因引入一系列绿色改造措施，融合艺术、人文、自然三大核心元素，成为商业更新的成功范例，并先后获得LEED-CS金级认证、上海市建筑节能示范项目、上海市既有建筑绿色更新改造铂金奖多项荣誉。
张思柱认为，城市更新要跟高科技紧密结合，科技本身既代表一类产业，又能够为城市更新事业赋能。例如，现在利用无人机、三维扫描结合地理信息，可以非常有效地把旧区现有建筑地形图完全准确地记录下来，有了这样的数字化技术基底，在此基础上开展规划，推敲方案，助力市政管理，这非常符合未来发展前景，也将吸引资本竞逐。
“目前的绿色建筑、智能建筑，会从更多的细微空间抓住更新改造的精髓，所有的更新改造最终是为了生活或者办公的人服务。”张思柱说。
有机更新就是要以人为本
不久前一则英国的新闻引起了张思柱的注意，在伦敦Kilburn有一家拥有100年历史的酒吧，2015年，它的所有者，一家开发商想重建一栋豪华公寓大楼，在未取得规划许可的情况下将酒吧拆除，结果引发了当地5000多位居民的联合抗议，最后政府做出了决定，要求开发商将酒吧一砖一瓦恢复原样，经过6年的波折，这家寄托着当地居民感情的酒吧终于在今年还原了。
“抛开违规因素，如果从城市更新的角度来看，很显然开发商起初忽略了民间的声音。我们应该重视居民的话语权和参与权，而不是完全由开发商或者政府主导，城市更新最终是服务于人的，人的需求应该被重视。”张思柱说。
上海的一些商业更新，从历史文化保护方面来说是可圈可点的，但是后期的运营情况却不尽如人意。张思柱认为，项目在立项、规划的阶段，就应该考虑广泛调查和听取目标人群和周边人群的需求和意见，以免后期产生错配。
城市更新的核心是以人为本，张思柱认为这应该是贯穿城市更新行动始终的。
张思柱告诉记者，在今年的上海“两会”上，市人大代表孙军建议，在城市更新立法中，确立公众参与制度，制定操作性强的规定，在推进过程中，完善包括需求收集、意见反馈、监督评估和多元参与等机制，为科学决策提供重要的依据。
“城市更新行动中，完善公众参与机制很重要。”张思柱还强调，很多商业项目的更新不能仅仅考虑主流目标人群，老年人、残障人士等少数群体的需求也应该得到满足，这方面我们做得还不够，企业也应该更充分地履行社会责任。
“有机更新，一方面是说我们的城市和建筑如同生命一样是有机联系、和谐共处的，另一方面是说它们不是冷冰冰的，应该以人为本，考虑到方方面面。”张思柱说。
商业更新需要纳入规划
张思柱表示，城市更新不是简单的推倒重建，需要更加注重总体的空间规划和土地利用，包括各种资源要素配置的均衡、内涵的丰富以及人居环境改善，还有一点很重要，那就是历史文化的传承。
在存量市场中，老旧商办物业的更新改造需求尤其突出。张思柱指出，由于商用物业存量在城市公建环境中占据绝对主流，未来商业更新项目会大量入市，为城市更新行动带来巨大影响。
在张思柱看来，商业是体现城市繁荣与活力的重要标签之一，“当人们来到一座城市，不大会去看住宅或厂房，但一定会去商业设施，包括商业化运作的文化场所，这些地方是城市更新的亮点，也是难点，商业更新做好了，城市才算真正有了活力。”
不过目前还没有针对城市商业更新的具体政策文件，张思柱认为，此前的《上海市城市更新实施办法》只是一个框架性的指导文件，城市商业更新不仅涉及物质空间的更新，还涉及业态、制度规则等方面的内容，现有的城市更新相关政策，并不能为城市商业更新提供具体的指导。
张思柱建议，城市商业更新应该纳入规划，对于商业空间进行总量控制和分级分类引导；编制相关法律法规，规范商业更新行为，并对不同片区的商业更新内容和能级实施区别引导；最后更多从消费者和使用者角度制定相关的政策引导，在为城市提供更好的商业服务的同时，也为城市不同的人群提供多元化的空间。
